SANTO DOMINGO.- Desde que los fondos de pensiones comenzaron a crecer es mucho lo que se ha hablado sobre la necesidad de crear instrumentos de inversión que permitan diversificar el destino de esos fondos con un mayor aprovechamiento, pero que a la vez su uso contribuya con el desarrollo de proyectos que beneficien a la población, especialmente en el sector de las viviendas.

Uno de esos instrumentos son las llamadas letras hipotecarias, sobre las que hasta ahora sólo se han producido colocaciones mínimas a través del Banco Nacional de la Vivienda y la Producción (BNV).

Pero la pregunta es: ¿Qué son las letras hipotecarias? El portal: bancoestado.cl ofrece algunas definiciones sobre los efectos de las letras hipotecarias para financiar viviendas.

Las letras hipotecarias son emitidas por bancos y financieras para financiar a personas naturales o jurídicas, a los fines de adquisición o construcción de una vivienda, locales comerciales, oficinas, parcelas, o cualquier otro inmueble.

Una vez emitidas se venden en el mercado secundario a inversionistas institucionales. Con el producto de la venta se financia el crédito. El emisor se compromete a pagar una cantidad de dinero por un determinado período de tiempo al acreedor de la letra. El deudor se obliga a pagar a la institución el monto del crédito en las condiciones acordadas con ella.

El valor al cual es vendida la letra hipotecaria depende de la situación de mercado y no está garantizado que el deudor reciba el 100% del crédito solicitado. Habitualmente, el deudor debe cubrir el monto faltante entre el valor de la vivienda y el monto obtenido con la venta de la letra hipotecaria.

Otra definición que aparece en bancoestado.cl es que son valores de oferta pública transables en la bolsa de valores y son subdivisibles en parcialidades del valor total del crédito a diferencia del mutuo.

El préstamo no puede exceder un porcentaje previamente establecido del valor de mercado del bien raíz. Para respaldar su obligación, el deudor debe entregar en hipoteca el bien inmueble en cuestión.

En los préstamos destinados a la adquisición o construcción de viviendas generalmente se establecen cuotas que no excedan el 25% del ingreso total del deudor y de su cónyuge en el caso que éste se constituya en fiador y codeudor solidario del deudor.

El deudor debe mantener vigente los seguros contratados.

Las instituciones financieras conceden préstamos por un plazo máximo de 30 años, mediante la emisión de letras de crédito por igual monto, plazo y sistema de reajustabilidad que los créditos que otorguen y su reembolso debe hacerse por medio de dividendos anticipados que comprenden el interés, la amortización y la comisión.

Las letras que emitan los bancos podrán ser reajustables o no, y podrán emitirse nominativas o al portador.

El emisor es el responsable del pago de las amortizaciones e intereses al tenedor de la letra hipotecaria. Esta además de estar garantizada por la institución financiera, cuenta con la garantía de la cartera de créditos hipotecarios que posee la institución. El deudor paga el dividendo en forma mensual mientras que el emisor paga al tenedor de la letra hipotecaria en forma trimestral.

FONDOS DE PENSIONES
La Superintendencia de Pensiones ha realizado seminarios y otras entidades han organizado actividades tendentes a motivar la emisión de letras hipotecarias como instrumentos de financiación de proyectos habitacionales, especialmente de casas económicas para familias de menos ingresos.

Con las letras hipotecarias se logran garantías de seguridad del crédito por varias vías como la que ofrece la entidad emisora, así como la que aporta el bien a financiar, que siempre tiene un valor superior al monto que se va a financiar.

Por ejemplo, si se va a financiar una vivienda, es posible que el crédito a ser otorgado con la letra hipotecaria sea por un monto que no supere el 80% del valor de esa vivienda, lo cual indica que en caso de cualquier dificultad, la propiedad financiada tiene el valor suficiente para evitar cualquier pérdida.

Los que acceden a créditos con letras hipotecarias pueden conseguir mejores tasas de interés, porque este instrumento está libre del encaje legal de 20% que pesa sobre otros financiamientos.